Immobilie verkaufen - Wert ermitteln

Text: O. K. / Letzte Aktualisierung: 05.07.2024

Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen? Um den bestmöglichen Preis zu erzielen, ist es wichtig, dass Sie den genauen Wert Ihrer Immobilie kennen. Die meisten Eigentümer haben nämlich nur eine grobe Vorstellung vom Wert Ihrer Immobilie, der sich nicht immer mit der aktuellen Marktlage deckt. Damit Sie bei einem Verkauf gut vorbereitet sind und das beste Ergebnis für sich herausholen, erklären wir Ihnen in diesem Ratgeber, wie Sie eine korrekte Wertermittlung durchführen und welche Faktoren dabei eine Rolle spielen.

Überblick:

• Alter, Trennung, Erbschaft: Gründe für den Verkauf einer Immobilie
• Das sollten Sie beachten, wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten
• Der richtige Verkaufspreis: Wer kann eine Immobilie seriös bewerten?
• Leibrente, Vermietung, Wohnrecht: 3 Alternativen zum Immobilienverkauf

Alter, Trennung, Erbschaft: Gründe für den Verkauf einer Immobilie

Die eigene Immobilie gilt auch in Krisenzeiten als sichere Wertanlage. Dennoch wechseln in Deutschland jedes Jahr mehrere Hunderttausend Eigenheime den Besitzer. Die Gründe dafür sind unterschiedlich. Viele Eigentümer möchten sich aus Altersgründen von ihrer Immobilie trennen. Oft werden die Häuser oder die Wohnung im Alter schlichtweg zu groß oder sind nicht alters- oder krankengerecht, sodass ein umfassender Umbau notwendig wäre. Ein weiterer häufiger Grund sind Scheidungen. Im Rahmen des finanziellen Ausgleichs zwischen den Partnern kommt es oft zum Verkauf der Immobilie und der Aufteilung des Geldwerts.

Erbschaften sind ein ebenso häufiger Grund für den Verkauf von Häusern und Wohnungen. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Erben selbst eine Immobilie besitzen und kein Interesse an einer Eigennutzung oder Vermietung des geerbten Eigenheims haben. Erbt eine Erbengemeinschaft eine Immobilie, gestaltet sich die Sache meist noch komplizierter. Denn nicht selten haben die Beteiligten unterschiedliche Interessen bezüglich des Eigentums. Als Lösung bleibt dann oft nur der Verkauf, um alle Erbansprüche gleichmäßig zu befriedigen.

Ein weiterer Grund für den Immobilienverkauf ist ein persönlicher Schicksalsschlag. Durch Jobverlust, Krankheit oder den Tod eines Partners können möglicherweise die Darlehen für Immobilien nicht mehr bedient werden, sodass ein Verkauf die einzige Lösung darstellt. Nicht zuletzt geben auch immer wieder Marktveränderungen wie die zu Corona-Zeiten stark gestiegenen Immobilienpreise Anlass für einen Verkauf. Sie eröffnen Menschen, die ihr Haus oder ihre Wohnung als Geldanlage sehen, die Chance auf attraktive Renditen.
Lesen Sie dazu auch: Wieviel Kredit kann ich mir leisten?

Das sollten Sie beachten, wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten

Sie haben sich dazu entschlossen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Dann gibt es einige Schritte und Überlegungen, mit denen Sie den gesamten Verkaufsprozess unkomplizierter gestalten und die Chance, Ihren Wunschpreis zu erzielen, deutlich erhöhen können.

Stimmen Sie sich mit Ihrem Partner oder Miterben ab

Verkaufen Sie Ihre Immobilie aufgrund einer Trennung/Scheidung oder sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft? In beiden Fällen sollten Sie sich vor dem Verkauf gut abstimmen und alle Absprachen schriftlich festhalten. Wichtig ist, dass alle Parteien dem Verkauf sowie den Preisvorstellungen für die Immobilie zustimmen und sie während des gesamten Prozesses stets auf dem Laufenden gehalten werden. So lassen sich die Kosten und der Verkaufserlös transparent und fair aufteilen und Sie beugen rechtlichen Auseinandersetzungen vor.

Klären Sie die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Verkauf

Ist das Grundstück, auf dem Ihre Immobilie steht, mit den Rechten Dritter belastet? Das ist beispielsweise bei Hypotheken und Grundschulden der Fall, mit denen Kreditinstitute und andere Darlehensgeber im Grundbuch eingetragen sein können. Mit einem Auszug aus dem Grundbuch können Sie sich einen Überblick über die Belastungen verschaffen. Hier können Sie außerdem in Erfahrung bringen, ob ein Vorkaufsrecht oder ein (oftmals lebenslanges) Wohnrecht zugunsten eines Dritten besteht, das den Verkaufspreis mindern könnte.

Tragen Sie alle für den Verkauf erforderlichen Dokumente zusammen

Für den Verkauf einer Immobilie benötigen Sie eine ganze Reihe an Dokumenten, die Sie unbedingt vor dem Inserieren des Hauses bzw. der Wohnung zusammengetragen haben sollten. Ohne diese Unterlagen ist ein Verkauf nicht möglich. Sie brauchen:

• einen aktuellen Grundbuchauszug, der alle relevanten Daten zu dem Grundstück enthält. Diesen erhalten Sie gegen eine kleine Gebühr beim Grundbuchamt.
• einen Energieausweis, der potenziellen Käufern Informationen zum energetischen Zustand der angebotenen Immobilie gibt. Bei Fehlen des Energieausweises droht ein empfindliches Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.
• ein vollständiger Grundriss des Hauses, der alle wichtigen Informationen zur Raumaufteilung, der Größe der Räume und deren Öffnungen enthält. Bei älteren Immobilien lohnt es sich oft, einen neuen, modernen Grundriss anfertigen zu lassen.
• ein Lageplan, der Interessenten unter anderem detaillierte Informationen über die Lage und Bezeichnung des Grundstücks, seine Größe und die erlaubte Art und Nutzung der Immobilie gibt sowie Informationen zu ihrem Eigentümer liefert.
• eine Flurkarte, in der sämtliche Grundstücke und Immobilien verzeichnet sind. Sie spielt auch eine wichtige Rolle bei der Bestimmung der zu zahlenden Grundsteuer.
• die Bauakte, in der vom ersten Bauantrag bis zum Schriftverkehr alle wichtigen Dokumente eines Bauvorhabens gesammelt sind. Die Bauakte liegt beim zuständigen Bauamt. Sie können sich jedoch eine Kopie für Ihre Unterlagen anfertigen lassen.

Überlegen Sie, ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen möchten

Bei einem Verkauf können Sie Ihre Immobilie selbst inserieren oder aber einen Makler beauftragen. Beides hat Vor- und Nachteile. Wenn Sie Ihre Immobilie selbst, d. h. ohne Makler anbieten, entfällt für Sie als Verkäufer und den Käufer die Maklerprovision. Das macht Ihr Angebot attraktiver, sodass es tendenziell auf mehr Resonanz stoßen wird. Allerdings ist der Hausverkauf ohne Makler auch deutlich zeitintensiver. Sie müssen unter anderem:

• ansprechende Fotos machen und ein Exposé schreiben,
• Inserate veröffentlichen und für Interessenten erreichbar sein,
• einen Energieausweis für die Immobilie erstellen lassen,
• Besichtigungstermine vereinbaren und wahrnehmen,
• die Zahlungsfähigkeit potenzieller Käufer prüfen,
• einen Kaufvertrag anfertigen,
• und vieles mehr.

Immobilie verkaufen - Ermitteln Sie den Wert

Die wichtigste Aufgabe vor einem Immobilienverkauf ist ohne Frage die Wertermittlung. Sie sollte so objektiv wie möglich erfolgen und alle wichtigen Merkmale des Hauses bzw. der Wohnung berücksichtigen. Dazu gehören unter anderem:

• die Lage: Immobilien in zentrale Lage, mit guter Infrastruktur (Schulen, Krankenhäuser, Einkaufsmöglichkeiten) und Verkehrsanbindung haben einen höheren Wert als Häuser in ländlichen Regionen, die zwingend ein Auto voraussetzen, um mobil zu sein.
• das Umfeld: Eine ruhige und sichere Nachbarschaft mit gepflegten Gärten und Häusern erhöht den Wert Ihrer Immobilie. Auch Freizeitmöglichkeiten wie Parks, Grünflächen und Spielplätze in der Nähe wirken sich positiv auf den Preis aus.
• das Baujahr und der Zustand des Hauses: Neue oder gut erhaltene Immobilien erzielen am Markt höhere Preise als ältere und sanierungsbedürftige Häuser und Wohnungen. Auch die Bauqualität spielt eine wichtige Rolle.
• durchgeführte Modernisierungen: Wurden an dem Haus erst kürzlich Renovierungen oder Modernisierungen (z. B. neues Dach, energetische Sanierung, neue Heizung mit Wärmepumpe) durchgeführt, kann das den Wert der Immobilie erheblich steigern.
• die Energieeffizienz: In Zeiten steigender Energiepreise spielen die Betriebskosten eines Hauses eine wichtige Rolle beim Kauf. Umso energiesparender Ihre Immobilie ist, desto höher ist der Preis, den Sie mit ihr erzielen können.
• die Größe und Ausstattung der Immobilie: Eine große Wohnfläche und ein großer Garten erhöhen den Immobilienwert deutlich. Auch die Ausstattung hat erheblichen Einfluss auf den Verkaufspreis. Aktuelle Smart-Home-Technik, eine Fußbodenheizung oder hochwertige und gepflegte Parkettböden sind bei Käufern gern gesehen und gute Argumente, um mehr Geld für Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verlangen.
• die Marktlage: In Krisenzeiten und bei hohen Zinsen scheuern sich Menschen eher vor hohen Investitionen. Das drückt die Preise für Immobilien, da das Angebot an Häusern und Wohnungen meist höher als die Nachfrage ist.

Der richtige Verkaufspreis: Wer kann eine Immobilie seriös bewerten?

Eine objektive und realistische Bewertung Ihrer Immobilie können Sie durch einen Gutachter oder einen Makler anfertigen lassen. Das verursacht zwar Kosten, kann den Verkaufsprozess aber beschleunigen und Ihnen am Ende möglicherweise mehr Geld als erwartet einbringen. Je nach Art der Immobilie kommen dabei unterschiedliche Verfahren zur Anwendung, die in der sogenannten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festlegt sind:

• Sachwertverfahren: Das Verfahren berechnet den Sachwert von Grundstück und dem darauf stehenden Gebäude. Es eignet sich zum Beispiel zur Preisbewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern oder selbstgenutzte Eigentumswohnungen.
• Ertragswertverfahren: Mit dem Verfahren werden neben dem Grundstücks- und Gebäudewert die Jahresnettokaltmiete, die Restnutzungsdauer und weitere Faktoren zur Wertermittlung herangezogen. Das Verfahren kommt zum Beispiel bei Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäusern zum Einsatz.
• Vergleichswertverfahren: Bei diesem Verfahren werden die Verkaufspreise anhand von Faktoren wie Größe, Lage, Baujahr oder Ausstattung vergleichbarer Immobilien herangezogen. Genutzt wird das Vergleichswertverfahren zum Beispiel bei unbebauten Grundstücken, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern.

Leibrente, Vermietung & Co.: 4 Alternativen zum Immobilienverkauf

Wenn Sie nicht durch eine Trennung, eine Erbschaft oder finanzielle Gründe zum Verkauf Ihres Eigenheims gezwungen sind, gibt es einige attraktive Alternativen. Die 4 beliebtesten davon möchten wir Ihnen im Folgenden vorstellen.

• 1. Vermietung der Immobilie
  Sie haben ein Haus oder eine Wohnung geerbt, möchten nicht selbst darin wohnen und sind nicht auf das Geld aus einem möglichen Verkauf angewiesen? In diesem Fall können Sie die Immobilie vermieten und so regelmäßige Einkünfte erzielen. Besonders in Städten, wo der Wohnraum ohnehin knapp ist, kann sich das als sehr lukrativ erweisen.
• 2. Leibrente bis zum Lebensende
  Wenn Sie älter sind und ein zusätzliches Einkommen benötigen, Ihr gewohntes Wohnumfeld aber nicht verlassen möchten, bietet sich das Modell der Leibrente an. Im Prinzip verkaufen Sie Ihre Immobilie, erhalten aber anstelle eines einmaligen Verkaufspreises eine monatliche Rentenzahlung vom Käufer bis zu Ihrem Tod. Zusätzlich wird ein lebenslanges Wohnrecht in das Grundbuch eingetragen, sodass Sie in Ihrem Zuhause wohnen bleiben können.
• 3. Teilverkauf der Immobilie
  Eine weitere Variante, die sich ebenfalls an Senioren richtet, ist der Teilverkauf. Hierbei veräußern Sie bis zu 50 Prozent Ihrer Immobilie. Im Gegenzug erhalten Sie den Kaufpreis auf einen Schlag. Sie behalten jedoch das Wohnrecht und können die Immobilie auch vermieten. Dafür müssen Sie allerdings eine Wohngebühr an den Miteigentümer bezahlen. Experten raten von diesem Modell ab, da die Kosten für Sie als Eigentümer recht hoch sind.
• 4. Immobilientausch
  Klingt zunächst ungewöhnlich, ist aber möglich: die eigene Immobilie gegen eine andere tauschen. Ein Grund kann dafür sein, dass Ihnen Ihr Eigenheim zu groß geworden ist und sie nach einer kleineren, barrierefreien Immobilie suchen. In diesem Fall können Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung einfach mit einer passenden anderen Immobilie tauschen. Am besten kontaktieren Sie dazu einen Makler. Dieser hat meist schon mehrere Angebote im Portfolio und kennt seine Kunden, sodass sich hier vielleicht ein passender Tauschpartner findet. Lesen Sie auch unsere Tipps für den Wohnungstausch

Weiterführende Informationen und Quellen:

• Stiftung Warentest über die Immobilienrente: Das Eigenheim im Alter zu Geld machen und weiter darin wohnen - laut Werbung eine lohnende Sache. Unser Test zeigt, wie Sie dabei am besten vorgehen: https://www.test.de/Immobilienrente-Haus-verkaufen-und-trotzdem-weiter-drin-wohnen-1814463-0/
• Das Portal McMakler erklärt leicht verständlich wie eine Wertermittlung Ihrer Immobilie erfolgt und warum diese so wichtig ist: https://www.mcmakler.de/immobilienbewertung/wertermittlung-haus
• Der Verband Wohneigentum Nordrhein-Westfalen e.V. erklärt in einem ausführlichen Artikel wie Sie einen seriösen Immobilienmakler finden und auf was Sie beim Marklervertrag achten sollten: https://www.wohneigentum.nrw/beitrag/immobilienmakler

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